第382章 意外发现 (2)(2 / 21)

题是，你投入了1个亿，净赚了2个亿，这个帐怎么算？利润率和投资回报率是两回事，这个问题大家要先搞清楚。

    如某项目销售总额10亿元，净利润2.5亿元，你的利润率当然是25%。问题是，你投入了1个亿，净赚了2个亿，这个帐怎么算？利润率和投资回报率是两回事，这个问题大家要先搞清楚。我们推算一下这个项目的投资过程：假设土地出让金2亿元，按照国家政策分期交纳，首期30%，实际上投入6000万元就拿到了土地开发资格；假设建筑总投入占到了项目销售总额的30%，建安总成本为3亿元。但根据相关规定，主体封顶以后即可拿到预售房许可证，通常情况下，到主体封顶阶段建安成本只投资到40%左右。也就是说，建筑安装费投资到1.2亿元左右的时候，项目就已经开始销售了。再加上各项手续办理的费用、分期交付的第二、第三笔土地出让金等等。

    结果是，你只用2.5亿元左右的投资，就拿回了10亿元的销售总额和2.5亿元的净利润，这个项目的投资回报率是不是100%呢？说房地产利润率200%、300%那是夸大，开发环节中的各项税费总额就占去销售额50%以上，最高能达到70%左右。土地成本25%，各项纳税25%，就已经50%了。还有各种名目的行政事业收费呢，所涉部门达30多个。仅消防审图费一项，每平米高达2元。别小看这两块钱，10万平米就是20万。消防管理部门什么都不干，章子一盖，20万元就到手。还不包括灰色部分，如果我这个章子给你不盖呢？你知道什么意思，回去准备私下的意思吧！利润率200%绝对不可信。但资金回报率100%以上，完全是可信的。

    就拿一个项目来说，总成本（包括税收和其它全部成本）3.1亿元，销售额4.2亿元，净利润1.1亿元，利润率26%。但公司投资这个项目的时候，帐面准备资金只有6000万元。也就是说，拿6000万元的投资，净赚1.1亿元，投资回报率多高？问题的症结出在两个环节：土地供应环节，土地出让金是不是100%交纳。预售房制度，开发商是不是到现房完成以后再销售。假如这两个环节上的漏堵住了，投机行为才有可能减少。

    囤地问题，开发商囤地行为并不普遍，媒体曾经热炒“新月园”在全国囤地45万亩，这是媒体记者不懂房地产用地性质，“新月园”持有的土地，是旅游用地，是用来开发旅游项目的，不是用于房地产开发的商业开发用地。再大的地产商也囤不
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